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二○一六年第一次市城乡规划委员会全体会议纪要
发布时间:2016-4-8   被阅览数:7626 次   来源:宜昌市规划   字体:【

2016311,市长、市规划委员会第一副主任委员马旭明主持召开2016年第一次市城乡规划委员会全体会议,研究了宜昌市妇女联合会市妇女儿童活动中心项目规划建筑方案12个规划问题。现纪要如下:

一、项目基本情况

(一)宜昌市妇女联合会市妇女儿童活动中心项目规划建筑方案

该项目位于点军大道,青少年教育实践基地西北方位,用地面积20000.35平方米(约30亩),用地性质为公共管理与公共服务设施用地。

方案一在地块内布置14层围合式的主体建筑,由女性创业就业孵化基地、家庭服务指导中心、儿童活动中心3个部分组成。项目沿点军大道设置1个出入口,用地内部形成环形机动车通道。建筑采用现代风格,立面色彩以棕色、白色、灰色为主。

方案一规划总建筑面积24050.75平方米,地上建筑面积17877.86平方米,地下建筑面积6172.89平方米,容积率0.894,建筑密度36.7%,绿地率30.1%,停车位192个。

方案二的主体建筑由3栋不规则的建筑单体组合而成。项目沿点军大道设置1个出入口,用地内部形成环形机动车通道。建筑为现代风格,立面色彩以白色为主。

(二)宜昌清能碧桂园房地产开发有限公司五龙三路居住项目规划建筑方案

该项目位于五龙三路与南站路交汇处东北侧,用地面积62176.69平方米(约93亩),用地性质为居住用地。

建设单位提供两套设计方案,总平面布局一致。小区布置273层双拼低层住宅、216层高层住宅、218层高层住宅、232层高层住宅(含1层裙房)、334层高层住宅、1所幼儿园和12层沿街商业。小区临东侧规划道路设置两个车行出入口。

方案一高层住宅为简欧风格,外立面色调以浅黄色和赭石色为主;低层住宅为欧式风格,外立面色调以浅黄色为主,屋顶为砖红色。方案二除低层住宅采用蓝色屋顶、高层住宅采用黄色外立面外,与方案一基本一致。

规划方案总建筑面积120293.65平方米,地上建筑面积102596.49平方米(其中包括住宅96871.83平方米,商业2128.94平方米,物业管理用房280平方米等),地下建筑面积17697.16平方米,容积率1.651,建筑密度18.5%,绿地率36.1%,停车位809个。

(三)宜昌江南碧桂园房地产开发有限公司江南二路居住项目规划建筑方案

该项目位于点军大道与江南二路交汇处东北侧,地块南侧为在建奥体中心项目,用地面积101221.46平方米(约152亩),用地性质为居住用地。

建设单位提供两套设计方案,总平面布局一致。小区布置203层双拼低层住宅、418层高层住宅、1131层高层住宅、1所幼儿园、沿东北侧布置31层沿街商业和12层沿街商业、沿西南侧布置11层沿街商业。小区临北侧规划道路、江南二路、奥体一路(暂定名)各设置1个车行出入口。

方案一高层住宅为简欧风格,外立面色调以浅黄色和赭石色为主;低层住宅为欧式风格,外立面色调以浅黄色为主,屋顶为砖红色;商业街建筑风格、外立面色调与低层住宅一致。方案二除低层住宅采用蓝色屋顶、高层住宅采用黄色外立面外,与方案一基本一致。

规划方案总建筑面积274061.17平方米,地上建筑面积220397.39平方米(其中包括住宅212984.79平方米,商业3885.28平方米,物业管理用房452.72平方米等),地下建筑面积53663.78平方米,容积率2.177,建筑密度16.3%,绿地率35.2%,停车位1780个,地下停车位所占比例为74.55%。

(四)宜昌邦达置业有限公司胜利四路公共设施、居住项目规划建筑方案

该项目位于胜利四路与夷陵大道交汇处,用地面积10649.31平方米(约16亩),用地性质为公共管理与公共服务设施、居住用地。

建设单位提供两套设计方案,总平面布局一致。项目沿地块北侧布置130层高层住宅楼、南侧靠近夷陵大道与胜利四路交汇处布置126层办公楼,2栋高层建筑底部布置有4层图书市场,地下设置3层机动车停车库。地块在临胜利四路、夷陵大道各设置一个车行出入口。

方案一办公楼为现代建筑风格,外立面色调以浅黄色、蓝色(玻璃幕墙)、灰色为主,立面造型为带韵律感的横向线条与圆弧的组合体;高层住宅为现代建筑风格,外立面色调以浅黄色和灰色为主;图书市场为现代建筑风格,外立面色调以浅黄色为主。

方案二除办公楼外,其余建筑与方案一一致。办公楼为现代建筑风格,外立面色调同方案一,立面造型为竖向线条与圆弧的组合体。

规划方案总建筑面积84108.2平方米,地上建筑面积58574.24平方米(其中包括图书市场13847.39平方米,办公31929.37平方米,住宅12157.54平方米等),地下建筑面积25533.96平方米(其中包括图书市场6176.35平方米,停车库19269.77平方米等),容积率5.479,建筑密度42.8%,绿地率11.4%,停车位620个。

(五)宜昌市森宇房地产开发有限公司三峡文化村项目规划建筑方案

该项目位于峡口风景区南津关村,南临宜莲公路,北为三峡专用公路,用地面积133633.94平方米(约200亩),用地性质为公共设施用地。

2005年第二次市规划委员会专题会议曾审议通过该地块的规划建筑方案:布置有主楼1栋,3层独立式客房86栋;建筑采用坡屋顶风格,外墙为棕色和白色搭配。2011年第二次规划委员会全体会议又审议通过了因公司管理层发生变化而调整的方案:独立式客房减少至52栋、由3层调整为2层,建筑为坡屋顶形式,外墙主色调为灰白色。目前主楼已经基本竣工,8栋独立式客房完成主体工程,其余尚未建设。201512月,该公司因自身原因书面要求调整方案。

建设单位提供两套设计方案,总平面布局一致:保留已建的主楼和8栋坡屋顶式独立客房,新建61栋独立式客房,独立式客房总数调整为69栋。方案一按建筑形式划分为两大片区:已建的主楼和8栋独立式客房为坡屋顶,主楼东侧新建4栋独立客房,形成南部坡屋顶片区,建筑色彩采用棕色和淡棕色搭配;北部新建57栋现代风格的平屋顶独立客房,形成平屋顶片区,建筑色彩采用白色和红色搭配。方案二全部采用坡屋顶建筑形式,为院落式布局,色彩采用白色。

规划方案总建筑面积66492.65平方米,容积率0.305,建筑密度15.89%,绿地率46.40%,停车位467个。

(六)宜昌信合置业有限公司沿江大道居住及商务项目规划建筑方案

该项目位于沿江大道44号,东临北门外正街,西临沿江大道,用地面积10600.15平方米(约15.9亩),用地性质为居住、商务用地。

2013年第四次规划委员会研究并同意了当时本地块开发的意向方案,提出可以适当降低相关技术标准要求。

建设单位提供两套设计方案,总平面布局一致。项目布置了128层的办公楼(含4层商业裙楼)、232层的住宅楼(含2层商业裙楼)和2层地下机动车停车库,用地北部布置了一条连接沿江大道和北门外正街的通道。

方案一、方案二均为现代建筑风格。方案一以大小变化的竖向条窗为表现手法,建筑色彩采用灰色;方案二以竖线条表现建筑效果,建筑色彩采用灰白色。

规划方案总建筑面积80483.77平方米,地上建筑面积62712.09平方米(其中包括商业8052.29平方米,商务办公14061.12平方米,住宅40255.69平方米等),容积率5.916,建筑密度35.8%,绿地率13.1%,停车位501个。

(七)宜昌市泰江置业有限公司王家河居住项目规划建筑方案

项目位于沿江大道-王家河路-夷陵大道-江景三路围合区域。该用地为上海泰江置业发展有限公司20031225日通过招拍挂程序取得的沿江Z20031号地块共763333平方米(约1145亩)用地的一部分。200426日市国土资源局与宜昌泰江置业发展有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》,约定主要规划条件如下:用地性质为居住、商业、办公、公共设施和综合用地,容积率不大于1.6 ,建筑密度不大于30%

历经十余年的开发建设,该公司沿江Z20031号地块其他用地已经建设完成或经规划批准正在实施,剩余可供本项目开发的主要规划条件经核算汇总如下:项目用地面积为62864.5平方米(约94.3亩),可建计容建筑面积为184725.35平方米(折算成容积率约为2.94)。地块西北侧有地下输油管道穿过。

建设单位提供两套设计方案,总平面布局一致。设计方案布置了1114-33层的高层住宅,1所幼儿园,1层地下机动车停车库,高层住宅底部设置的裙楼安排有配套服务设施和商业,另独立配置有配电房,规划建筑与西北侧地下输油管道的最小距离为15米。

方案一、方案二均为现代建筑风格。方案一建筑顶部为有层次变化的平板,建筑色彩采用黄色和褐色;方案二建筑顶部为玻璃幕墙,建筑色彩与方案一类似。

规划方案总建筑面积236960.64平方米,地上建筑面积185281.73平方米(其中包括住宅177610.77平方米,商业4624.83平方米,物业管理用房201.42平方米等),容积率2.947,建筑密度17.09%,绿地率30.2%,停车位1490个。

(八)宜昌宏邦置业有限责任公司白龙井路居住项目规划建筑方案

该项目位于体育场路以东,原城建学校地块,南面为白龙井路,项目用地分为AB两区,A区用地面积7882.20平方米(约11.82亩),B区用地面积14093.69平方米(约21.14亩),用地性质为居住用地。

规划方案在A区布置了216层的住宅,含1层地下停车库;B区分为南北两组团,南部组团布置222层住宅,北部组团布置227层住宅,均有2层地下停车库。A区在相邻现状生活区设置了1个备用消防出口,B区设置有4个机动车出入口,A区和B区的交通由6米宽的涵洞连接。

方案为现代建筑风格,外立面色彩以浅黄色和灰色为主。

A区规划方案总建筑面积17204.52平方米,地上建筑面积12602.18平方米,地下建筑面积4602.34平方米,容积率1.599,建筑密度11.1%,绿地率38%,停车位112个。

B区规划方案总建筑面积55106.01平方米,地上建筑面积41263.61平方米,地下建筑面积13842.40平方米,容积率2.968,建筑密度24.8%,绿地率26.3%,停车位335个。

(九)上前坪村安置房选址及规划咨询方案

为推进三峡旅游新区项目建设,需搬迁上前坪村村民住房,拟选址宜昌三峡旅游新区前坪村建设还建安置房。项目位于三峡风景区宜昌景区入口,面积约138亩。宜莲公路以北、与嫘祖庙隔路相望,西侧为通向发展用地的现状道路,北侧尚未开发被自然植被覆盖,东北侧紧邻黄柏河。

三峡旅游新区管委会委托设计单位编制了三个规划咨询方案:

1、方案一:高层<100>+多层方案

总用地面积约92000㎡(合138亩),建筑占地面积19280.54㎡,总建筑面积320000㎡,容积率2.77,计容建筑面积255000㎡,其中:住宅建筑面积243000㎡,商业建筑面积7000㎡,配套建筑面积(幼儿园、物业管理、礼堂)5000㎡。地下室面积65000㎡,停车位2050个(地上150个,地下1900个),建筑密度20.9%

2、方案二:高层<50>+多层方案

总用地面积约92000㎡(合138亩),建筑占地面积20280.54㎡,总建筑面积202000㎡,容积率1.76,计容建筑面积162000㎡,其中:住宅建筑面积150000㎡,商业建筑面积7000㎡,配套建筑面积(幼儿园、物业管理、礼堂)5000㎡。地下室面积40000㎡,停车位1200个(地上150个,地下1050个),建筑密度22%

3、方案三:纯多层方案

总用地面积约92000㎡(合138亩),建筑占地面积22345.3㎡,总建筑面积157000㎡,容积率1.32,计容建筑面积122000㎡,其中:住宅建筑面积110000㎡,商业建筑面积7000㎡,配套建筑面积(幼儿园、物业管理、礼堂)5000㎡。地下室面积35000㎡,停车位1050个(地上150个,地下900个),建筑密度24%

(十)宜昌市城乡规划管理技术规定修订(2015版)

《宜昌市城乡规划管理技术规定(2010版)》(简称“技术规定”)已实施五年,近年来,一方面国家多部行业规范陆续修订出台,用地分类、建筑面积计算、道路工程设计等部分技术要求有变化;另一方面宜昌特大城市建设对规划管理工作提出了新的要求,需要在生态环境保护、公共设施配建、建设工程和公共空间等多方面加强管控。因此,为更新和完善城乡规划管理技术依据,市规划局于20143月启动2010版技术规定修订工作,经广泛征求意见和充分研究讨论形成了2015版技术规定。

(十一)关于超高层建筑避难层容积率计算问题

避难层是建筑高度超过100米的超高层建筑为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。我市现行规划管理中均将避难层纳入计算容积率面积之中。2014年国家对建筑设计防火规范进行了调整,提高了超高层建筑避难层的设置要求。近年来,我市超高层建筑增多,特别是超高层住宅也开始出现。

容积率的计算规则涉及面广、政策性强,其中涉及超高层建筑的避难层是否纳入容积率计算问题,全国其他城市各有不同的处理方式。我市前期经规划审批、包含有避难层的建设项目,在规划指标核算过程中,其避难层均纳入了容积率计算。考虑到我市城市建设面临新的发展形势及国家规范的调整,并参考其它城市规定,建议避难层容积率计算按以下规定执行:避难层按国家规范要求设置,结构层高不高于该建筑标准层结构层高的,净面积、楼层及配套设施设置等满足规范要求的,其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外可不计入容积率;避难层兼做设备层时层高控制可在该建筑标准层结构层高基础上增加1.5米;否则,该楼层参照该建筑标准层建筑功能计算建筑面积并计入容积率。

(十二)《宜昌市城市绿地系统规划(2014-2030年)》

为了贯彻落实市委市政府提出的“绿色生态”城市建设理念,有效指导宜昌市园林绿化建设,促进宜昌市国家生态园林城市创建工作,市园林局在20145月份委托宜昌市城市规划设计研究院编制《宜昌市城市绿地系统规划(2014-2030年)》,中期成果向市领导进行了汇报,随后市园林局于20151月就该规划征求了各区园林绿化部门和林业、环保等市直相关部门意见,于9月征求市规划委员会委员意见,经深化完善,形成评审成果。201510月,市园林局组织召开了专家评审会评审同意了该规划。

二、会议研究意见

会议听取了市规划局对项目的汇报和初审意见,并进行充分的讨论和认真研究,形成如下意见:

(一)宜昌市妇女联合会市妇女儿童活动中心项目规划建筑方案

会议原则同意方案一总平面布局、建筑单体风格及建筑密度指标。

(二)宜昌清能碧桂园房地产开发有限公司五龙三路居住项目规划建筑方案

会议原则同意方案总平面布局和方案一建筑单体风格。要求取消地面临山体停车位,调整后停车位数量指标需满足规划要求。

(三)宜昌江南碧桂园房地产开发有限公司江南二路居住项目规划建筑方案

会议原则同意方案总平面布局和方案一建筑单体风格。考虑到项目低层住宅占有一定比重,同意该方案地下停车位占总停车位比例。

(四)宜昌邦达置业有限公司胜利四路公共设施、居住项目规划建筑方案

会议原则同意方案总平面布局和方案一建筑单体风格,同时提出以下意见:一是进一步优化建筑外立面方案效果;二是日照影响问题由西陵区政府负责协调补偿或收储;三是同意方案建筑密度和绿地率指标,绿地不足部分按相关规定执行;四是同意地下室退让用地边界距离,应采取工程措施不影响周边建筑和道路的安全。

(五)宜昌市森宇房地产开发有限公司三峡文化村项目规划建筑方案

会议要求规划部门进一步与开发商进行沟通。

(六)宜昌信合置业有限公司沿江大道居住及商务项目规划建筑方案

会议原则同意方案总平面布局和方案一建筑单体风格,同时提出以下意见:一是容积率须满足规划条件要求,同意方案的商务办公建筑面积和绿地率指标,绿地不足部分按相关规定执行;二是本项目对周边住宅的日照影响问题由西陵区政府负责协调补偿或收储;三是同意地下室退让用地边界距离,但应采取工程措施不影响周边建筑和道路的安全;四是考虑到该开发单元用地面积较小,建议完善物业管理、文体活动设施的配建,不再设置社区卫生、社区服务、养老设施。

(七)宜昌市泰江置业有限公司王家河居住项目规划建筑方案

会议原则同意方案总平面布局和方案一建筑单体风格,同时提出以下意见:一是输油管道与规划建筑的距离关系需征求安监、消防等部门和管道权属单位意见;二是方案的计容建筑面积和停车位数量须满足规划要求。

(八)宜昌宏邦置业有限责任公司白龙井路居住项目规划建筑方案

会议原则同意方案总平面布局和建筑单体风格,同时提出以下意见:一是本项目对周边住宅的日照影响问题由西陵区政府负责协调解决;二是同意方案地下停车位占比以及B区建筑密度、绿地率、地下室退界距离,绿地不足部分按相关规定执行,地下室应采取工程措施不影响周边建筑的安全;三是AB区连通涵洞问题由建设单位与相关权属主体达成使用协议;四是建设主管部门在项目开工之前协调解决白龙井路通行问题。

(九)上前坪村安置房选址及规划咨询方案

会议原则同意该项目选址。同时提出以下意见:一是由市规划局按法定程序对相关规划进行调整;二是为保持景观协调性,尽可能减少对景区影响;三是由宜昌三峡旅游新区管委会对入口形象区(宜莲公路以南)拆迁村民以多种安置方式引导搬迁和安置,安置面积不足部分采用货币化等方式进行安置。在此基础上确定还建规模,市规划局核发选址意见书。

(十)宜昌市城乡规划管理技术规定修订(2015版)

会议原则同意该规定。要求一是结合近年来国家、省及宜昌市相关政策要求,进一步落实“海绵城市”、“生态城市”、新能源利用等绿色发展理念;二是建筑外立面的整理要将立法与技术规定修订相结合;三是进一步研究电梯设置等内容,经适当修改完善后发布实施。

(十一)关于超高层建筑避难层容积率计算问题

会议原则同意超高层建筑避难层容积率计算规则,自本纪要下发之日起,建筑方案审批按此规则执行。

(十二)《宜昌市城市绿地系统规划(2014-2030年)》

会议原则同意该规划。要求一是结合市规划部门正在开展的中心城区生态控制线规划研究工作进一步优化,保障城市重要生态廊道、斑块和景观安全。二是今后重要公园绿地规划方案、重大园林景观设计方案应提交市规委会审议。

 

参加会议的有市规划委员会副主任委员王均成,委员周青、朱家法、蒋正雄、米麦、孔磊、夏文翰、王平昌、任蔚、汪元程、高杰、杨卫华、文家桦、陈林、苗云江、姚玉梅。列席会议的有市妇女联合会周赟鸿,市房管局江永,市园林局刘新平,市消防支队金建立,市人防办田明来,宜昌高新区程鹏,宜昌三峡旅游新区陆锋,宜昌城市建设投资控股集团曹洋,市规划局张建新、刘晓华、艾长征。

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