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二○一一年第二次市城市规划委员会专题会议纪要
发布时间:2015-7-5   被阅览数:19388 次   来源:admin   字体:【
 

2011610,副市长、市规划委员会副主任王宏强主持召开2011年第二次市城市规划委员会专题会议,研究了宜昌市冠峰置业有限公司申请调整丽景国际项目方案等13个项目的规划问题。现纪要如下:

一、宜昌市冠峰置业有限公司申请调整丽景国际项目方案。该公司于200838日取得位于伍家岗区伍临路5号国有出让土地,地块面积4026.71平方米。200849日取得《建设项目选址意见书》,拟用地面积3429.54平方米。方案经2010年第三次市规划委员会专题会议审议通过后,由规划伍家岗分局批复。20101206日换发《建设用地规划许可证》,因城市道路调整伍临路红线由50米调整为36米,规划用地面积增加到3794平方米,增加面积均在该单位出让土地范围内,城市道路占用该单位用地约232.7平方米。现建设单位申请在不改变原审批方案的基础上增加两层标准层,增加后按《建设用地规划许可证》面积核算容积率4.99,满足选址不大于5.0的要求。

会议对以上调整方案进行了认真审议,原则同意该项目调整方案。同时提出如下意见:一是要求建设单位无偿提供城市道路伍临路占用该单位的用地,并完善相关土地手续;二是要求优化建筑立面设计,提升建筑立面装修品质,加强灯光亮化。

二、伍家乡旭光村、火光村、共强村、共和村共四个村申请建设酒店。近年来,市规划局相继对伍家乡各村办理了近2000余亩的村集体发展用地,该部分用地主要用于解决村民生产安置问题,其用地均为仓储用地性质。现旭光村、火光村、共强村、共和村共四个村提出,采取合作建设(招商引资)模式,在村集体发展用地上建设酒店。以上四个村提出的酒店位置位于城市主干道,从提高土地利用效率及提升城市形象方面讲,以上四处适合建设酒店。随着经济的发展,预计还将有更多的村提出在村集体预留用地上建设酒店或其它经营性项目。

会议对提交讨论的申请内容进行了认真审议后认为:由于该项目涉及今后村集体及搬迁安置村民的长远利益和可持续发展问题,要求统筹考虑,由区政府、市国土资源局、市规划部门及相关单位另行专题研究,讨论出切实可行的办法,再上规划委员会专题会研究。

三、宜昌市恒福置业投资有限公司CBD数码城项目。该项目位于西陵二路与珍珠路交汇处,为原科技局地块,规划总用地面积为10491.42平方米。项目规划条件要求用地性质为居住及公建用地(数码科技市场及科技培训中心),西陵二路转角处布置公建,且不得与住宅楼合建;容积率不大于6.50,建筑密度不大于45%,绿地率不小于25%,居住停车率不小于40%,公建停车位按100平方米建筑面积0.6个配置,住宅建筑占总建筑面积的比例不超过50%,套型90平方米以下住宅比重必须达60%以上;住宅配套设施总建筑面积不少于500平方米,与住宅同步规划、建设和同时投入使用。建设单位提交了两个方案,平面布局基本一致,主要由4栋住宅、1栋办公楼及商业裙房构成。底层均为3层商业裙房,在西陵二路与珍珠路交汇处商业裙房上布置一栋23层办公楼,临西陵二路布置4栋住宅,负一层为地下商业,负二、三层为地下车库。总建筑面积为93670.77平方米,其中地面建筑面积68152.15平方米,地下建筑面积为25518.62平方米,容积率为6.5,建筑密度为43%,绿地率为18.7%,停车位399个(其中地面停车位为15个,地下停车位为384个,规划要求461个),套型90平方米以下住房面积所占比重为60.12%。规划方案有利于改善该项目东侧现状建筑的日照影响。

会议对提交讨论的规划方案进行了认真研究,原则同意该方案总体规划布局和方案一的建筑风格。同时提出如下意见:一是底层商业要考虑预留消防通道,保障消防安全;二是鉴于绿地率难以达到选址要求,同意在验收时交纳异地绿化费;三是地下部分优先考虑作为停车库,增加停车位以满足相关要求;四是灯光设计工程须纳入审查验收范围;五是就地还建安置房的规划建筑设计方案应满足国家相关规范要求。

四、宜昌和开盛世投资有限公司大城往来新能源建筑方案。该项目位于宜昌市城东大道,毗邻宜昌市火车站东站。规划总用地面积3836.6平方米,规划用地性质为商业用地。规划控制指标要求容积率不大于5.0,建筑密度不大于35%,绿地率不小于30%。停车位按每100平方米建筑面积不少于0.6个车位要求配置。整个规划用地近似方形,规划方案设计结合基地现状布置一栋21层商业酒店综合楼,其中拟建裙楼1-4层规划为商业,5-21层规划为酒店,同时设置一层地下室作为地下车库,规划一条4米宽的环形道路解决交通和消防需求。规划总用地面积3836.6平方米,总建筑面积22299.4平方米,其中商业5357.6平方米,酒店13922.3平方米,地下室面积3019.5平方米。建筑占地面积1339.4平方米,建筑密度34.9%,容积率 5.0,绿化率30%,车位数115个(其中地上85个,地下30个,规划要求83个)。

会议对提交讨论的规划方案进行了认真研究,原则同意该方案总体规划布局和方案一的建筑风格。同时提出如下意见:一是灯光设计工程须纳入审查验收范围;二是要求市住建委加强对该项目节能工程的指导和研究,使其成为新能源利用的示范工程;三是取消屋顶广告,合理设置店面招牌的位置。

五、宜昌市通达置业有限公司通达花园项目规划建筑方案。该项目用地位于中南路(东风路南侧地块),东面为中南橡胶厂厂区,西临中南路,南为山体,北临东风路。规划控制用地性质为居住用地,容积率不大于2.2,建筑密度不大于30%,绿地率不小于35%,居住停车率不小于50%(本指标为原规划条件要求,现按0.6/100平方米要求控制),配套公建停车位按0.6/100平方米要求配置,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到60%以上;在地块南侧临中南路单独设置建筑面积不少于800平方米社区服务中心(包括社区居委会办公用房、物业管理用房、文化活动室、医疗卫生站等)。本次报送两个方案总体规划布局相同,包括829-30层的高层住宅,配套相应公建和商业设施,建筑单体立面均采用现代简约表现手法,方案一以咖啡色、淡黄色外墙砖为主,方案二采用暖灰色、白色外墙砖。项目拟用地面积为53672.65平方米,地上总建筑面积为117518.157平方米,容积率为2.181,建筑密度10.44%,绿地率为39.50%,停车位922辆(规划要求705个),套型90平方米以下住房面积所占比重为13.46%。指标及配套设施满足选址和有关规定的要求。

会议对提交讨论的规划方案进行了认真研究,原则同意该方案总体规划布局和方案一的建筑风格。同时提出如下意见:一是套型90平方米以下住宅比例在全市统一平衡;二是灯光设计工程须纳入审查验收范围。

六、宜昌大都天惠房地产开发有限公司畔山怡园小区项目规划建筑方案。该项目用地位于中南路-竹涛路南北侧,中部为一条东西走向的城市规划支路竹涛路。用地东面为中南橡胶厂宿舍和山体,西临中南路,南为空地,北临岳湾路。规划控制用地性质为居住用地,竹涛路北侧地块容积率不大于2.2,建筑密度不大于30%,绿地率不小于35%,居住停车率不小于50%(本指标为原规划条件要求,现按0.6/100平方米要求控制),配套公建停车位按0.6/100平方米要求配置,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到60%以上;竹涛路南侧地块容积率不大于2.5,建筑密度不大于30%,绿地率不小于35%,居住停车率不小于50%(本指标为原规划条件要求,现按0.6/100平方米要求控制),配套公建停车位按0.6/100平方米要求配置,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到60%以上。竹涛路北侧地块设置用地面积不少于600平方米公共开发性停车场,在地块北侧临中南路单独设置能方便对外办公的建筑面积不少于300平方米的社区居委会用房,竹涛路南侧地块设置建筑面积不少于600平方米公安派出所用房。本次报送方案由竹涛路南北侧两个地块组成。方案一建筑单体立面采用现代中带有传统韵味的表现方式,以白色、灰色外墙漆为主;方案二建筑单体立面为现代简约风格,采用黄色、灰色外墙涂料。两个方案总体规划布局相同,其中竹涛路北侧地块包括1018-30层的高层住宅,配套相应公建和商业设施;竹涛路南侧地块包括918-30层的高层住宅,配套相应公建和商业设施。总用地面积为89862平方米,地上总建筑面积为211532.26 平方米,其中住宅建筑面积为193976.50 平方米,商业建筑面积为16461.22 平方米,派出所建筑面积为645.35平方米,地下总建筑面积50334.83 平方米,容积率为2.340 ,建筑密度为19.23%,绿地率为35.00%,停车位1067个(规划要求1270个),套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重为12.16%,指标及配套设施基本满足选址和有关规定的要求。

会议对提交讨论的规划方案进行了认真研究,原则同意该方案总体规划布局和方案一的建筑风格。同时提出如下意见:一是两地块建设规模总体平衡控制;二是增加停车位以满足相关要求;三是套型90平方米以下住宅比例在全市统一平衡;四是灯光设计工程须纳入审查验收范围。

七、宜昌市中心人民医院急诊大楼规划建筑方案。该项目用地位于夷陵大道185-1号,胜利一路与夷陵大道交汇口。用地西北侧为现状门诊大楼,西南侧为夷陵大道,东北侧为内科广场(与内科广场高差达15米左右),东南侧为肿瘤研究所。规划控制用地性质为医疗卫生用地,拟用地面积为5398.7平方米,容积率不大于5.0,建筑密度不大于35%,停车位按每100平方米建筑面积不少于0.5个车位要求配置,建筑主入口后退道路红线不少于12。《市发展改革委关于调整市中心人民医院门诊急诊综合大楼建设规模的批复》宜发改审批【20117号规定急诊大楼建设规模为地上26层,地下2层,总建筑面积69454平方米,其中地上建筑面积57183平方米,地下两层均为停车场,建筑面积为12271平方米。报送急诊大楼方案为一栋26层带7层裙房的综合楼,裙房与西北侧原门诊楼裙房联为一体。1-7层的裙楼为门诊、急诊用房,8-10层为手术室、ICU及设备用房,11-26层为住院病房,设有两层地下室,主要由车库及设备用房组成。根据基地特点,建筑为南偏西向45°左右布置。门诊急诊人行主出入口设置在夷陵大道,车行出入口布置在急诊大楼北侧,各流线之间互不干扰。方案总建筑面积71330.12平方米,地上建筑面积为59051.36平方米,地下建筑面积为12278.76平方米,容积率为10.538,建筑密度为63.74%,规划停车位323个。市发改委批复急诊大楼规模为地上建筑面积57183平方米,主入口后退夷陵大道红线11.3米。

会议对提交讨论的规划方案进行了认真审议,会议认为:一是考虑中心医院业务发展的需要,同意其总建设规模;二是该项目紧邻东山大道、夷陵大道和江海路,道路交通较为复杂,建议打通医专西侧道路和院区内部临锅炉房的横向道路,改善内外部交通状况;三是申报方案建筑色调应考虑与西侧门诊大楼相协调,要符合医疗建筑特点;四是建议适当增加建筑后退夷陵路距离,增加建筑高度,构建临江优美天际线;五是市规划部门负责与中心医院、设计单位沟通,完善规划方案,提交规划委员会全体会议审议。

八、宜昌市国土资源局汽车4S店及酒店办公楼选址。伍家岗区政府拟引进恒信德龙公司,在宜当路—花溪路交汇处建设汽车交易市场项目。项目由两个地块组成,总用地约177亩(A地块119亩,B地块58亩),由15个品牌的汽车4S店及两栋30层的酒店组成,规划指标为A地块容积率2.5B地块容积率1.86,平均容积率2.29,详见方案图。项目建设中,需拆除共和村办公楼,并对重油公司原有通道进行迁建。

会议对市国土资源局以上申请内容进行了认真研究,会议认为:东山开发区已对同类型项目下发了选址,建议相关部门进行现场踏勘,研究该项目建设可行性后,再提交下次规划委员会专题会议审议。

九、宜昌交运石油仓储有限公司元正汽车市场规划方案审查。宜昌市交运石油仓储有限公司于20087月取得了共和村重油公司地块的土地证,土地证用地性质为商业。市规划局于20089月对该公司换发了出让土地规划条件,规划拟用地面积9425.25平方米,用地性质为市场用地。规划控制容积率不大于1.0,建筑密度不大于35%,绿地率不小于20%,停车位按每100平方米建筑面积不少于0.4个车位要求配置。经营性门店建筑层数不得大于2层,该公司拟利用该宗土地建设元正汽车市场。报送设计方案为市场、办公综合功能体,用地面积9425.252平方米,总建筑面积12806.4平方米(其中地上建筑面积10363.4平方米,地下建筑面积2443平方米),主体9层,裙房2层,地下一层,容积率1.099,建筑密度20.22%,绿地率28%,停车位85个。一层为汽车展示厅,层高6米;二层为汽车装饰市场和办公,层高4.2米;3-8层为客户专用室(酒店客房),层高3.6米;9层为会议室,层高5.1

会议对提交讨论的规划方案进行了认真研究,原则同意市场用地建设办公酒店,同意该方案总体规划布局和该项目享受超容积率0.1的政策。会议要求灯光设计工程须纳入审查验收范围。

十、宜昌市综合交通体系规划编制单位确定。按照市委市政府对规划局2011年规划工作任务要求,市规划局已启动了宜昌市综合交通体系规划编制工作,并于2011419分别在ABBS建筑论坛、中国宜昌网、宜昌规划网发布公告,面向国内外公开征集意向设计单位,得到了设计机构的积极回应。至公告截止日,共收到11家参与宜昌市综合交通体系规划应征单位的申请。201155下午,市规划局组织召开宜昌市综合交通体系规划应征单位专家评选会,邀请7名专家组成评选组,对参与宜昌市综合交通体系规划招标的11家应征单位进行了认真客观地评选。本次专家评选分两轮进行。第一轮为资格审查,第二轮为投票评选(确定3家入围设计单位)。在第一轮资格审查环节中,有4家设计单位由于征集文件不符合征集公告要求被专家组投票认定无资格,7家设计单位进入第二轮。第二轮在7家设计单位中评选出获得4票以上且排名前三的三家设计单位,分别为上海同济城市规划设计研究院与韩国(株)三安(联合体),深圳市城市规划设计研究院有限公司、同济大学交通运输工程学院、宜昌市城市规划设计研究院(联合体),江苏省城市规划设计研究院、江苏省城市交通规划研究中心。考虑到本次综合交通体系规划编制工作的实际要求,市规划局在比选中同时考虑了以下几个因素:一是鉴于目前我市正在进行宜昌市总体规划修改工作,本次交通体系规划的编制必须与总体规划修改工作保持协调一致,因此编制单位要有较强的工作衔接能力;二是为确保按计划在年底完成成果报批目标,编制单位应较快熟悉宜昌市情,能迅速推进规划编制工作;三是考虑综合交通体系规划编制工作多属智力密集型工作,为保障综合交通体系规划要能较好地指导规划实施和管理,规划编制单位的团队技术力量要过硬,尤其要有比较丰富的交通体系规划编制经验。综合以上情况,市规划局经过认真比选后决定推荐深圳市城市规划设计研究院有限公司、同济大学交通运输工程学院、宜昌市城市规划设计研究院(联合体)承担宜昌市综合交通体系规划编制工作。若同意该设计机构承担本次规划编制工作,市规划局拟于近期联系该设计机构就规划编制具体事项与其进一步商谈,一是督促其落实和增补项目组成员,充实团队技术力量;二是衔接好工作思路与计划,确保稳步推进工作进展。

会议对提交讨论的内容进行了认真研究,原则同意深圳市城市规划设计研究院有限公司、同济大学交通运输工程学院、宜昌市城市规划设计研究院(联合体)承担宜昌市综合交通体系规划编制工作。

十一、宜昌市点军分区规划编制单位确定。按照市委市政府对规划局2011年规划工作任务要求,市规划局已启动了宜昌市点军分区规划编制工作,并于2011419分别在ABBS建筑论坛、中国宜昌网、宜昌规划网发布公告,面向国内外公开征集意向设计单位,得到了设计机构的积极回应。至公告截止日,共收到9家参与宜昌市点军分区规划应征单位的申请。201155下午,市规划局组织召开宜昌市点军分区规划应征单位专家评选会,邀请7名专家组成评选组,对参与宜昌市点军分区规划招标的9家应征单位进行了认真客观地评选。本次专家评选分两轮进行,第一轮为资格审查,第二轮为投票评选(确定3家入围设计单位)。在第一轮资格审查环节中,有3家设计单位由于征集文件不符合征集公告要求被专家组投票认定无资格,6家设计单位进入第二轮。第二轮在6家设计单位中评选出获得4票以上且排名前三的三家设计单位,分别为中国城市规划设计研究院,深圳市城市空间规划设计有限公司和深圳市城市规划设计研究院。考虑到本次点军分区规划编制工作的实际要求,市规划局在比选中同时考虑了以下几个因素:一是鉴于目前我市正在进行宜昌市总体规划修改工作,本次点军分区规划的编制必须与总体规划修改工作保持协调一致,因此编制单位要有较强的工作衔接能力;二是为确保按计划在年底完成成果报批目标,编制单位应较快熟悉宜昌市情,能迅速推进规划编制工作;三是考虑规划编制工作多属智力密集型工作,为保障分区规划要能较好地指导点军区的发展,规划编制单位的团队技术力量要过硬,尤其要有比较丰富的类似项目规划编制经验。综合以上情况,考虑到排名第一的中国城市规划设计研究院正承担宜昌市城市总体规划修编,任务较重,市规划局经过认真比选后决定推荐排名第二的深圳市城市空间规划设计有限公司承担宜昌市点军分区规划编制工作。若同意该设计机构承担本次规划编制工作,市规划局拟于近期赴该设计机构就规划编制具体事项与其进一步商谈,一是督促其落实和增补项目组成员,充实团队技术力量;二是衔接好工作思路与计划,确保稳步推进工作进展。

会议对提交讨论的内容进行了认真研究,原则同意深圳市城市空间规划设计有限公司承担宜昌市点军分区规划编制工作。

十二、宜昌市地方税务局纳税服务中心规划建筑方案。该项目位于宜昌市西陵区珍珠路与东门外正街的交汇处,其东侧为珍珠路,西侧为市二中,北侧为东门外正街,现状为地税局及商务局宿舍,建筑以多层为主。用地面积为4028平方米,用地性质为办公用地。规划控制容积率不大于5.0,建筑密度不大于25%,绿地率不小于20%,停车位按照每100平方米不少于0.6个配置。建设单位提供了两个方案,方案一由20层的主楼及5层的裙楼组成,主楼距西南角二中风雨操场17.6米(按规定应为21.6米),退用地边界5.9米(按规定应为10.8米),裙楼距西侧二中四层教学楼15米,设置两层地下车库;方案二建筑主体为22层主楼及4-5层的裙楼,主楼距西南角二中风雨操场16.5米(按规定应为21.6米),距南侧砖8建筑16.2米(按规定应为18米),退用地边界7.1米(按规定应为10.8米),裙楼距西侧二中四层教学楼14.1米,在临珍珠路一层采用退台式的处理方式,设置一层地下车库。方案一主要经济技术指标为:总用地面积4028平方米,总建筑面积27307平方米,地面建筑面积21097平方米,地下建筑面积6210平方米,容积率5.20,建筑密度36.3% ,绿地率30%,停车位172个(规划要求127个)。方案二主要经济技术指标为:总用地面积4028平方米,总建筑面积26484平方米,地面建筑面积22648平方米,地下建筑面积3836平方米,容积率5.62,建筑密度34.7% ,绿地率20.8%,停车位136个(规划要求160个)。

会议对提交讨论的规划方案进行了认真研究,原则同意方案一的总体规划布局及建筑风格。同时提出如下意见:一是调整裙楼高度,不得超过24米;二是考虑到项目用地紧张,在不影响周边建筑使用功能的前提下,部分间距要求可适当放宽;三是要求提升建筑立面装修品质,灯光设计工程须纳入审查验收范围。

十三、山水公司原树脂厂地块规划条件确定。宜昌山水投资有限公司于2004年通过公开挂牌取得城乡路树脂厂地块总用地面积202773平方米的土地开发权,当时该片区尚未编制控制性详细规划,挂牌规划条件由规划局业务会议研究确定,主要内容为:容积率不大于1.4,建筑密度不大于28%,绿地率不小于35%,停车率不小于40%;要求设置8000平方米的集中绿地,按居住区规范配置相应规模的幼儿园、社区活动中心、居委会、物业管理用房、停车场、垃圾中转站、配电房等公共配套设施,并规定五年内不得进行房地产开发。2009年,经市政府批复同意,市规划局组织编制了《宜昌市城乡路-桔城路片区控制性详细规划》,控规在原挂牌规划条件的基础上,增加了城乡路、白城路、白洋路三条道路(占用该公司共用地18064平方米,合27亩)、一所小学(占用该公司用地16081平方米,合24亩)及一座菜市场(占用该公司用地4373平方米,合6.55亩),并保证开发规模不变。2010年,宜昌山水投资有限公司提出,控规与原挂牌条件相比,增加了三条城市道路,增加了小学、市场,增加了配套设施投资成本,要求进行补偿性奖励。经二○一一年第一次市城市规划委员会专题会议研究,要求市规划部门、市国土资源局、市城投公司查清该项目历史情况,积极与该公司沟通协商,做到合法合规、保障公平。根据调查情况,再提交会议研究。上次规划委员会专题会召开以后,山水公司及时对该项目提出了将城乡路西侧部分交市政府的用地调整意向和补偿要求。考虑到该项目时间跨度长,情况复杂,市规划局召集了市国土、房管、城投共四个部门,就该项目的涉及的政策、法规及技术规定进行了研究,初步形成了以下意见:(1)将城乡路以西、白城路以北及城乡路、白城路共四个大块土地由政府收回,将商业银行、老白洋路二地块置换给该公司用于开发建设,收回、置换相抵后,政府净收回用地54216平方米,合81.3亩;(2)城乡路以西19691平方米土地收回后,根据周边情况,进行用地整合,调整控规指标(初步按容积率3.5),重新下达规划条件,进行土地挂牌。为了对山水公司进行合理补偿,同意将该地块可建建筑面积19691×3.5=68918平方米的建设规模纳入到山水公司开发用地中,进行补偿。除此以外,该地块不另计入应建建筑面积基数、不另享受提供公共开放空间进行奖励的政策;(3)应建建筑面积(不包括西侧地块):(202773.46-19691)×1.5(含奖励容积率0.1=274623.69平方米;(4)提供公共开放空间奖励(不包括西侧地块):(9505+6395+4373+4193+16081+2164-6081-2105)×1.5= 51787.5平方米;(5)山水公司投资建设箱涵补偿建筑面积:9791100/500(同等地区房地产单价利润)= 19582.2平方米;(6)以上总建筑面积为68918+274623.69+51787.5+19582.2=414911.4平方米,整合后小区用地面积为116381+2105+24004+6081=148571平方米(具体用地面积以核发的土地证为准),折合容积率2.792

会议对提交讨论的内容进行了认真研究,原则同意整合后山水公司开发用地容积率由1.4变更为2.8,用地调整在方案审批前完成。同时提出如下意见:一是同意从2011年起确定该地块土地使用权期限;二是该地块在做规划方案布局时,应将其西南侧的临街地块纳入统一考虑。

参加会议的市规划委员会委员有雷元海、夏文翰、杨美仁、张立新、刘文、吴刚、张建军、苏桂花、文家桦、赵大友、王肇棠、汪应龙。列席会议的有市监察局王根华,市城管局黄扩明,市人防办雷红,市消防支队郑西,市规划局黄文云。

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